青岛律师马长孝
马长孝
手机: 15621025198
地址: 山东省青岛市山东路6号甲华润大厦B座29-30层
您所在的位置: 首页 > 律师说法

“借名买房”问题知多少?详情咨询青岛刑事律师

作者: 日期:2021-08-12 15:46:27

现实中我们借名买房有很多原因,但不用原因所产生的的法律风险并不相同。我们从几个判例中来了解一下。

一、借名买房合同效力

借用经济适用房购买者资格名义购房的协议因损害社会公共利益而属于无效合同

法院认为经济适用房属于保障性的商品房,对购买对象、房屋的销售价格、允许交易的时间及条件等都有严格的政策性控制,当事人如果不具备购买上述房屋的资格,违反了相关政策相关规定,损害了社会公共利益,故应当认定无效。当事人因该协议部分无效而受的损失,可另行主张。

二、能否直接依据借名买房合同主张所有权

(一)仅能主张债权权利

1、借名买房关系不能直接产生物权效力,实际买受人可依据借名买房关系主张债权权利。

法院认为: 借名买房关系不能直接产生物权效力,不能直接确认所有权的主张不予支持。王爱琴可依据借名买房关系另行主张债权权利。

2、当事人仅以与房屋登记权利人之间存在合同关系(债权关系)为由要求确认房屋所有权的不予支持

院认为:即使存在合同关系,各方仅依据债权债务关系而直接要求确认案涉房屋权属归其所有没有法律依据。

3、借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方,不具有直接设立物权的法律效力,不能因此直接确认房屋所有权

院认为:因借名人与登记权利人之间关于房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方当事人,并不具有直接设立物权的法律效力,以存在相关协议约定为由直接要求取得房屋所有权的主张不能成立。

4、借名买房关系属于债权范畴,不能达到能直接确认物权归属的效力。

法院认为:上诉人与被上诉人之间形成借名买房关系,尚属债权范畴,不能当然达到能够确认物权归属的效力。

(二)可直接确认房屋所有权

5、实际出资人能证明购房首付款及按揭款由其支付,在其装修后一直居住于房屋,可证明借名买房关系成立,并可据此确认房屋归其所有

院认为:提供证据能够证实购买该房屋的首付款及按揭款均系当事人支付,结合该房屋由其装修并实际居住的实际情况认定构成借名买房关系并据此确认房屋归实际买房人所有的判决。

三、如何证明双方成立借名买房关系的问题

6、当事人仅提供书证,而书证形成主体因已离世或其他原因无法出庭作证时,相应书证真实性无法确认,不能证明借名买房关系成立

院认为:根据其提交的草案、交接手书、收据、信件等证据均系书证,书证形成主体因已离世或其他原因无法出庭作证,书证内容亦无其他有效证据予以佐证,故相应书证的内容是否属实无法确认。其主张的借名买房事实无证据证明,其要求确认诉争房产的所有权归其所有,依据不足。

7、存在亲子关系时,仅凭房屋首付及按揭款项的支付不能证明存在借名买房关系

院认为:双方争议的按揭款支付主体问题,并非本案房屋所有权确认纠纷审理范围。

8、当事人之间存在亲属关系,在无直接付款凭证情况下仅依据长期居住于争议房屋中的事实不足以证明借名买房关系

院认为:未提交任何可以证明双方达成该协议的直接证据,也未提交可以证明斯新进系案涉房屋买受人义务的实际承担者的直接证据。在无直接的付款凭证的情况下,仅以证言不足以认定实际出资购房的事实。

9、仅依据长期居住于争议房屋、并由其保管购房票据及所有权证书等事实不足以证明存在借名买房的法律关系

院认为:各方当事人对案涉房屋的购房款来源存在争议,仅依据该房屋长期居住并由其保管购房票据及所有权证书等事实尚不足以借名购房之法律关系形成完整的证据链条。故根据现有证据无法认定不动产登记簿的记载为真实权利人。

10、曾为恋人关系,仅凭一方对案涉房屋进行装修并居住的事实不足以证明双方成立借名买房的法律关系

院认为:双方之间发生的经济往来亦不足以证明双方已就房产权属以及补偿事宜达成合意。

法律咨询请联系青岛刑事律师http://haolawyer.net.cn/


随便看看